拆迁安置房被银行查封，被拆迁人能否排除执行？上海金融法院这样判

导语：拆迁安置房还没拿到房产证，却被银行因开发商的债务纠纷申请法院查封。这种情况下，被拆迁人还能要回自己的房子吗？上海金融法院近期审结的一起案外人执行异议之诉，给出了明确答案。

一、案件背景：一套还建房，为何成了银行查封财产？

2006年，曾先生因遵义市万里路片区改造，与拆迁实施单位遵义市城市建设投资经营有限公司（后更名为遵义市投资集团）签订了拆迁安置补偿协议，约定在“蔺家坡还房小区13号楼营业房9#”为其安置一套营业房。曾先生按约定支付了全部款项，并于2007年实际接收并出租该房屋，2011年将户籍迁入该地址。然而2025年7月，曾先生在准备办理不动产权证时发现该房屋已被上海金融法院因国家开发银行上海市分行与遵义投资集团之间的金融借款合同纠纷查封。曾先生向法院提出执行异议被驳回，随后提起了案外人执行异议之诉。

二、争议焦点：被拆迁人能否排除银行债权人的执行？

本案的核心法律问题在于：被拆迁人尚未办理产权过户登记的情况下，其基于拆迁安置协议取得的权利，能否对抗银行抵押权所引发的强制执行。国家开发银行上海市分行认为，曾先生不是登记权利人，且2019年不动产登记中心已公告可办证，曾先生迟迟未办理，存在自身过错，不符合排除执行的法定条件。遵义投资集团则支持曾先生，主张被拆迁人的安置权优先于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，且案涉房屋属于拆迁安置补偿性质，不同于普通商品房买卖。

三、法院裁判：支持解除查封，但未支持确权

2026年3月16日上海金融法院（2025）沪74 民初3296 号民事判决书判决：解除对案涉房屋的查封措施，但未支持曾先生确认所有权的诉讼请求。法院依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第18条，认为案外人以不动产系用于产权调换的征收补偿为由请求排除执行的，只要查封前已签订征收补偿协议且用于补偿的不动产位置明确特定，法院应予支持。本案中曾先生在查封前已签订拆迁安置协议，虽协议中的房号描述与登记不完全一致，但结合户口簿、安置结算书、方框图及被告陈述，足以认定就是同一房屋。至于确权请求，法院根据《民法典》第209条指出，不动产物权经依法登记才发生效力，曾先生尚未办理过户登记，不能直接确认所有权，可另案要求遵义投资集团配合办理登记。

四、律师评析

针对本案的三个焦点问题，代理律师发表如下观点：

焦点一：被拆迁人未办证，为何还能排除银行抵押权的执行？

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十八条是本案胜诉的核心依据。该条明确规定，只要征收补偿协议签订在查封之前，且用于补偿的房屋位置明确特定，即便未办理产权登记，被拆迁人也能请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行。这条司法解释的逻辑在于：被拆迁人是以丧失原房屋物权为代价取得安置房的，这种权利来源不同于普通商品房买卖，法律给予更高规格的保护。本案中曾先生2006年签协议、2007年实际占有并结算完毕，远早于国家开发银行申请查封的时间，因此法院认定其权利足以对抗银行债权。

焦点二：房号描述不一致，会不会成为败诉隐患？

实践中很多被拆迁人都会遇到这个问题：协议上写的房号和不动产登记簿上的房号对不上。本案协议写的是“13号楼营业房9#”，登记簿写的是“13栋-2-9”，表面看确实不同。但法院没有机械地驳回，而是综合审查了户口簿住址、安置结算书、建设工程征拆房屋方框图以及遵义投资集团的当庭陈述，最终认定指向同一房屋。这说明一个道理：证据链的完整性比单一证据的精确性更重要。当事人平时保留的户口迁移记录、实际使用凭证、与拆迁方的沟通记录，在关键时刻都能起到印证作用。

焦点三：为什么法院支持解封，却不支持确认所有权？

《民法典》第二百零九条确立了不动产物权登记生效的基本原则。曾先生虽然已经合法占有案涉房屋十几年，但从法律上讲，所有权仍然没有转移。法院的判决逻辑是：排除执行解决的是“能不能查封”的问题，确认所有权解决的是“房子到底是谁的”问题，前者依据执行异议司法解释可以支持，后者必须等完成不动产登记程序。这并不意味着曾先生的权利有瑕疵，而是法律对物权变动设置了登记门槛。实务中被拆迁人应当尽快要求拆迁方配合办理首次登记和转移登记，避免长期处于“占有但无证”的状态。

五、实务启示：被拆迁人的权利保护要点

本案再次确认了拆迁安置权在法律优先顺序上优于抵押权及其他债权这一重要规则。只要拆迁补偿协议真实、房屋位置特定、查封前已合法占有，即便未办理产权登记，仍可请求排除执行。但也要注意，若不存在非因自身原因的过户障碍，长期怠于办证可能被认定为存在过错，从而丧失排除执行的权利。被拆迁人应保留好拆迁安置协议、结算书、付款凭证、占有使用证据，尽快启动不动产登记程序，如房屋被查封应及时提出执行异议，必要时提起执行异议之诉。

本文作者：广东麦芒律师事务所 亓成杰律师、黄灿恩律师。该所在民商事争议解决领域具有丰富经验，尤其擅长房产纠纷、执行异议、拆迁安置等类型案件。如果你正面临类似问题，欢迎联系广东麦芒律师事务所。咨询电话：0769-22760032 地址：广东省东莞市东莞大道中信协和大厦二楼222。